相談を受けるケースが非常に多い相談事例です。新規に締結する場合だけではなく、既存の契約関係の見直しや契約更新に当たっての問題点など早めに相談しておくことで後々の新たな問題の発生やトラブルの拡大を未然に防ぐことが可能となります。

契約関係の相談というと弁護士や司法書士にされている方も多いと思いますが、こと不動産の契約に関しては不動産鑑定士は長年の経験と実務で独自の視点を持っています。

契約に関してリーガルチェックを行っている場合もそうでない場合でも、良く吟味すると疑義が生じてくるのが契約書というものです。

契約期間一つ取っても法律上の解釈が異なる場合があります。

例えば、旧借地法で堅固建物所有目的の契約期間を２０年と定めていたとすると、契約上のトラブルが何も発生していない当事者間では当該期間は有効ですが、一旦何か賃料等で問題が発生すると法律的にみた契約期間は異なってきます。

すなわち、旧借地法第２条第２項では堅固建物所有目的の契約期間は３０年以上と定めており、これより短い期間を契約期間と定めた場合には同法第１１条により契約期間を定めなかったものと見做され、同法第２条第１項により契約期間は６０年となります。

地代の改定や一時金の授受等へも多大の影響を与えるので、法律上の規定に反した契約条項は極力避けるべきなのです。

また、売買に当たっては、様々なオプションが付加されます。土地であれば土壌汚染に関する取決めはほとんど標準装備となってきています。建物についてもアスベストやＰＣＢがあった場合の対応等細かく定めるべきです。

基本的には、売主は瑕疵のない状態で買主に物件を引き渡す義務があるということが原則になりますので、そういう観点からのオプションが基本ですが、契約自由の原則により例外的に定めることも可能です。

時価という場合に、一般的な受け止め方としてはおそらく今売買したらいくらするのかということだと思いますが、鑑定評価上の時価となるとそう簡単ではありません。

何故なら不動産の現実の時価（取引価格）は、様々な市場参加者が特別な動機を持って参加しており、取引が成立する価格は一つの点ではなく一定の帯（価格帯）の中で成立するからです。公にされている不動産の価格にはいくつもの種類があります。

• （１）国の地価公示価格や都道府県の地価調査価格
• （２）国税庁の相続税路線価
• （３）市区町村の固定資産評価

このうち日本の公的土地評価体系の中で（１）の価格を１００とした場合、（２）の価格は８０、（３）の価格は７０の水準でそれぞれバランスを取っています。

公的土地評価以外でも法律上鑑定評価を求められる場合として、例えば、会社の合併分割、現物出資、民事再生法、破産法等があります。

それぞれ法律の各局面で求められる価格を決定するわけですが、それぞれが一つの時価であり、法的な位置付けが異なります。

まずは、依頼の目的と趣旨を明確にしながら、御社の求める「時価」を探ることになります。

不動産の有効活用の実施計画を策定する上で、まず行わなければならないのは保有する不動産（賃貸借物件も含む）の全体像を把握して、整理することです。

このことが意外とできているようでできていない部分なので、ここに一番時間がかかると言えます。

次に、保有不動産の契約関係の整理を行い、契約期間、賃料、一時金の授受とその返還規定等をまとめます。

これで一応全体像の把握ができましたので、次に経営戦略上の観点から将来も保有（賃借を含む）し続けるべき不動産とそうでない不動産に区分します。ここでは各事業所若しくは店舗等の個別の経営状況の把握も必要となります。

以上のことを検証した上で、（1）保有若しくは売却、（2）賃借を継続若しくは返還、（3）未利用地の有効活用若しくは売却等の区分けを行い、どの事業年度にどういう段階を経て実施していくべきかの計画を策定することになります。

これらの整理の過程で、グループ内でばらばらに保有している不動産を一元管理するために一社に不動産の保有・管理を集中させることも経営戦略上重要となります。

契約した当初は双方が納得して署名・押印しており、一度取り決めた合意事項は特段の事情がない限り守られるべきものと言えます。

しかしながら、現実に契約締結して期間が経過すると、当初取り決めた賃料が周辺賃料と比較して高いので、周りに合わせて下げてもらいたいと考えるようになるものです。

ここでまず考えなければならないのは、最初の契約締結時は適正な賃料であったのかどうかです。

どうしてもその場所に出店しなければならず、外に空物件もない状況で締結した場合等を想定すると最初から周辺賃料よりも高い賃料で契約している場合が考えられます。

周辺賃料があまり下がっておらず、当初無理して契約した賃料が納得できなくなって減額申し入れをしても借地借家法上の賃料増減請求権が認められるかどうか微妙となります。

まずは、そもそも契約締結時からの経済状況の変化、固定資産税の推移、周辺賃料相場の変遷等を見極めて貸主と交渉することとなりますが、忘れてはならならないのは交渉相手は一人しかいないということです。

その場所を明け渡して別の場所に移動するということであれば、最初から賃料減額以外の解決方法を取るべきなので、あくまで契約関係を継続する前提で考えた場合には、交渉決裂だけは絶対に避けるべきです。

何故なら、当事者で話し合う以外に解決方法はないからです。

仮に、調停や裁判の手続に移行したとしても最後はやはり話し合いです。賃料減額は当事者にとって大きな問題ですので、借り手側の論理だけを振りかざしてもうまくいきません。

個人若しくは法人に一旦貸した土地を返してもらうのは、簡単なことではありません。 まずはどういう契約を締結しているのかによって返してもらえる場合も有れば返してもらえない場合もあり、返還の時期も異なってきます。

というのも、土地の賃貸借契約には様々な契約形態があることと、契約を締結した時期によって適用される法律が異なるからです。

まずは、締結している契約は建物所有を目的としているのか、それ以外の利用を目的としているかによって大きく異なります。

建物所有目的の契約の場合には、平成４年７月３１日以前の契約か以後の契約かによって適用される法律が異なり、前者であれば旧借地法、後者は借地借家法が適用されます。

新旧二つの法律の大きな違いは、建物の構造の定めがあるかどうかとそれに伴い契約期間が大きく異なる点です。

また、旧借地法の場合は地主に自己使用等の正当事由がない限り返還を求めることは困難となります。新借地借家法の場合、普通借地であれば旧借地法と同様となりますが、定期借地契約を締結している場合には、契約更新がありませんので、契約期間終了後土地の返還を受けることが出来ます。

ただし、当事者が合意した契約期間を無視して早く返還を求めることは借主が承諾しない限り困難です。

次に、建物所有目的以外の場合（例えば、資材置き場や駐車場）は、新旧借地法の適用はありませんので、契約期間（通常は民法第６０４条の規定により契約期間は２０年）以内であれば一定期間（民法第６１７条の規定により土地は１年）の解約予告の上いつでも契約を解除することは可能です。

法人のお客様の相談事例にもありますように、当事者で直接交渉して解決するのが最も良いわけですが、不動産や契約に関する知識が賃借人と賃貸人とで大きく異なる場合には、知識のない人間がある人間に良い様にされてしまうのではないかと危惧を感じる方もいると思います。

まずは、うまくいかない理由を様々な観点から検討する必要があります。

借主・貸主双方に契約当事者以外に知恵を付ける人がいたり、別の親族が実権を握っていて契約上の名義人はほとんど当事者能力がない場合など契約当事者に起因して話が進められないというのは比較的多いケースです。

こういう場合こそ専門家の立場から、地代や家賃の相場と実情だけでなく、法律上の問題点も踏まえながらアドバイスをできる不動産鑑定士にご相談頂き、双方の立場を踏まえた解決の道筋を示すことも可能となります。

巷には各金融機関が様々なローンプランを提供していますが、超低金利を標榜している商品は短期の契約期間が多く、最初の１～３年はかなりお得かもしれませんが、最初の期間が経過後は最優遇金利とならないため、かなり割高になりますので、借りる金額と期間で損得を検討する必要があります。

また、２０年以上の長期の商品となると金利が当然高くなりますが、固定にするか変動にするか悩ましいところです。

契約によっては、がん保険が付加されたり、建築する建物をより高品質なものにする基準に適合することで優遇金利を受けられたり、火災保険料が安くなるという特典もあります。

どうしても欲しい不動産にだけ目が行ってしまい、全体的な観点で見る目を失いやすくなります。というのも不動産はそれ単独で存在するわけではなく、周りの不動産と共存しているからです。

したがって、その土地若しくは土地建物そのものがいくら良くても、その物件の置かれた環境や周辺不動産等の周囲の状況を良く観察すべきです。

これから長い年月にわたり使用することになる不動産ですので、嫌になったからといって簡単に外に移ることはできません。

物件の相場はあるようでありませんので、その物件ごとに良し悪しを見極めていくしかないと思いますが、土地の面積、形状、地境、接面道路の状況、供給処理施設の整備の状況、造成工事の必要性、利便施設の有無とその距離、嫌悪施設の有無とその距離等様々な観点で自分なりの評点をつけて是非を判断するしかないと思います。

不動産も人も出会いですので、いくら欠点が多くても一つだけ光り輝いている点があれば購入したくなるものです。自分が気に入った物件が本当に問題ない物件なのかどうか客観的で公正なプロの目を通して物件の良し悪しを選別することをお勧めします。