東日本大震災を考える（鑑定士からの視点）その１
東日本大震災から早くも１カ月が経過しました。この間度重なる余震活動に耐えながら被災地の方々は懸命に立ち上がろうとされていることに心より敬意とエールを送りたいと思います。 この度の地殻変動が引き起こした影響は国民経済に計り知れない影響を与えており、今後も与え続けると思われますが、不動産の経済価値にどのような影響を与えていくのか考えずにはおれません。 今この時期にコメントすることが不適切の謗りを受けるかもしれませんが、様々な角度から検討してみたいと思います。 （１）建物の耐震性の問題 一度でも震度５以上の強い地震を経験した建物とそうでない建物が同じ強度を保てるのかという問題があります。 東京都区部でも震度５強を観測したわけですが、古いビルであれ新しいビルであれ、外見上何も変らなくても建物は相当なダメージを受けているのではないかと思われます。 そうなると設計上の耐震強度を引続き維持できているかどうかという検証を行う必要はないのか、行わない場合に震度５強の地震を経験した建物について、全く地震の影響がないという前提で捉えて良いのかということに対して、国、特に国土交通省及び建設業界は応える必要があるのではないでしょうか。 （２）岩手･仙台・福島の地盤にズレが生じたエリアの建物の再建築について 牡鹿半島で東南東に５．３ｍ程度移動し、約１．２ｍ沈下しており、東北の太平洋沿岸はいずれの場所も多少の差はあれメートル単位で土地が移動しています。 今後の復興のなかで、各種建物の再建築を行っていくうえで、どこに建て直すかという点について、相当な調査と整理が必要と思われます。 移動したのが一部のエリアではなく日本列島そのものが移動しているので、既存の境界標がベースとなってくると思われますが、各種交通インフラの再建設の過程において、仮に元通りの場所に道路･鉄道・水路等を復元したとしても元々あった土地に収まるという保証はありません。 何故なら、今後の安全性を考慮して、道路を拡幅したり、通る位置をずらしたりということが現実には起きてくるからです。 また、今回の震災と津波で壊滅的な被害にあった地区は大体的な都市計画により再開発が進むものと思われるが、被害が壊滅的でなく家屋が全半壊程度で残った地区は被災者の思い出が残っており、直ぐの取壊して撤去することが困難な状況にあります。 今後ともさらにこのテーマについては、逐次コメントを追加してまいります。
賃貸等不動産の価格調査における東日本大震災の評価上の取扱い
あまりにも甚大な被害のため今回の震災が不動産の経済価値にどのような影響を与えるかは現段階では計り知れないものの、鑑定評価は時々刻々と行なっていかなければなりません、 当面の対応として我々の所属団体である社団法人不動産鑑定協会より別添の文書が発分されました。 ポイントとしては、当面の間価格形成要因から除外することを可能にするものであります。 東日本大震災評価上の取扱い （社団法人不動産鑑定協会のHP http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/）
工場抵当法とは？－その２
４．工場財団の意義 工場財団とは、工場企業を構成する物的設備及び権利を一体として抵当権の目的とするために設定される財団である。 工場財団は、工場財団登記記録に所有権保存登記を行うことによって創設され、一個の不動産とみなされる。 したがって、いったん工場財団として創設されると、本来不動産ではない機械･器具等も民法上は不動産として取り扱われることになる。 但し、工場財団を目的とする権利設定は、所有権と抵当権に限定される。 ５．工場財団の設定 （１）工場財団組成物件 工場財団は、次に掲げる客体の全部若しくは一部を持って構成される。 ①工場に属する土地 ②工作物（建物・橋梁・塀・用水タンク・原材料貯蔵所・寄宿舎等を含む） ③機械、器具（車両･船舶・運搬具等を含む） ④電柱、電線 ⑤各種埋設管（水道・下水道･ガス・井戸・融雪装置） ⑥軌条その他の付属物（工場の用に供する付属の動産） ⑦地上権・賃貸人の承諾のある賃借権・工業所有権・ダム使用権等 上記の中での構成は自由であるが、土地・建物の所有権、土地･建物の利用権は必ず含めなければならない反面、機械･器具等を入れないで、単純に不動産だけで財団を組成することも可能である。 （２）工場財団組成物件の成立要件 工場財団には、他人の権利の目的となっているもの、差押、仮差押、仮処分の目的となっているものを含めることは出来ない。 不動産については、登記されたものしか財団を組成できないので明らかな反面、動産については公示方法がないので、一定期間の権利の申出期間の公告を行ったうえで、申出がない権利については存しないものとして取り扱うことになる。 権利がないものとして扱われるのは、工場財団抵当権が存続する限りにおいてだけであり、工場財団抵当権が消滅すれば、原権利者の権利は回復する。 工場財団組成物件の動産に関する組成時における不備と財団組成の煩雑さを回避する一つの手段として、動産譲渡登記制度が創設された。 （３）動産譲渡登記制度の概要 平成１６年１１月２５日に「債権譲渡の対抗要件に関する民法の特例等に関する法律の一部を改正する法律」が成立し、平成１７年１０月３日から動産譲渡登記制度の運用が開始された。 この制度を利用して行われた動産の所有権移転に関して、動産譲渡登記がなされると、当該動産について、民法第１７８条の引渡しがあったものとみなされ、対抗要件が具備されることになる。 この制度を利用することで工場財団抵当よりも簡便に動産を一括して抵当の目的とすることが可能である。 http://www.moj.go.jp/MINJI/DOUSANTOUKI/seido.html
工場抵当法とは？－その１
１．工場抵当法の意義 工場は、土地・建物・機械器具等の設備が有機的に結合して効用を発揮するものであり、個別の資産に分解しては全体で発揮している効用に及ばないこととなる。 工場を担保として設定する場合や企業の継続価値を計る上でも同じことが言えるので、工場に帰属する不動産と動産を総体として担保権を設定する法理論として財団抵当制度が必要となり、それを具体化したものが工場抵当法である。 ２．工場抵当法の種類 一つは広義の工場抵当である工場財団抵当である。 これは工場の土地・建物に備付けた機械・器具その他工場の用に供する物について目録を作成し、これを一つの財団として抵当権を設定するものである（工場抵当法第3条）。 もう一つは狭義の工場抵当と言われるものである。 工場財団抵当と異なり、財団を組成しないで、機械・器具等を不動産と共に抵当の目的とする制度である（工場抵当法第2条）。 ３．工場抵当法上の工場の定義 工場抵当法では、同法第1条で「営業のため物品の製造若しくは加工又は印刷若しくは撮影の目的に使用する場所をいう」とされる。 具体例を挙げると、次のとおりである。 （１）水産物冷蔵庫に付随する土地・建物・機械・器具等は一体として工場財団を組成可能である。 （２）映画館は工場ではない。 （３）ガソリンスタンドは工場ではない。 （４）油槽所は工場に該当する。 （５）給食施設は工場に該当する。
借地借家法による賃料増減額請求権とは
土地の地代や建物の家賃について契約当事者で話し合いが付かない場合に借主・貸主双方から請求し得る権利として規定されている。 続きを読む
